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¿Invertir o especular?, esa es la cuestión

¿Son compatibles el sector inmobiliario y el mercado de capitales? ¿O es como tratar de unir el agua y el aceite? ¿Cómo piensa el inversor en “ladrillos” y el inversor de bolsa? ¿Hay conectores entre ambos mercados que puedan generar una retroalimentación mutua y sinergias a la hora de pensar en una industria inmobiliaria consolidada y de largo plazo favorecida por el mercado de capitales?

“El mercado bursátil es sólo especulación. Los que invierten en Bolsa apuestan a las distintas acciones como en un juego de azar.” Esta frase recoge bien el desdén del ciudadano medio (que bien podría responder al perfil de un inversor inmobiliario típico) hacia las actividades de los mercados de capitales, especialmente la Bolsa.

A diferencia de quienes se ganan la vida produciendo bienes y servicios para satisfacer necesidades, ser inversor en los mercados financieros se considera una actividad carente de valor para la sociedad. Es fundamental la idea de “agregar valor”1. La clave de cualquier actividad económica está en la generación de valor. Desde esta perspectiva analizaremos el rol del mercado de capitales y de los distintos agentes económicos que interactúan en él.

Habitualmente se argumenta que los mercados financieros en general, y el mercado bursátil en particular, no aportan nada al bienestar de la sociedad. Además, el ciudadano medio ve a los agentes en estos mercados como si se tratara de jugadores de casino vestidos con trajes de marca, que en nada incrementan la riqueza del país.

Muchas veces se utiliza el término especulador de manera peyorativa, y se les trata como a enemigos de los que trabajan en la economía real, porque dicen se enriquecen de la mala fortuna y de la ingenuidad de sus conciudadanos.

En la raíz de esta caricatura está la creencia de que los mercados de capitales están totalmente divorciados del resto de la economía. Y ese divorcio es de tal magnitud que las malas noticias sobre la marcha de la economía tienen, algunas veces, efectos positivos sobre el precio de las acciones. Todo parece indicar que el comportamiento de los inversores es irracional, e incluso el vocabulario que utilizan contiene frases que muchas veces resultan ininteligibles para el hombre de a pie (y suena como una jerga, creada a propósito, para que entiendan unos pocos). Y a pesar de esto, se hacen millonarios.

Inversión versus especulación

El titulo introductorio establece de primera mano una contradicción que tal vez no sea exacta. Los invitamos a pensar con nosotros, mirando algunos ejemplos de especulación que tienen una vinculación económica pero que no están ligadas a una actividad financiera propiamente dicha:

Se da la situación de que estas buscando un nuevo empleo manteniendo tu trabajo actual, ¿si te hacen una oferta mejor que tu empleo actual no abandonaras tu actual trabajo? ¿Y si sucede lo contrario ¿no mantendrás tu empleo actual como si nada hubiere pasado? ¿Acaso no estás especulando?
Las compras del supermercado las podes hacer todos los días. ¿Por qué preferís hacer las compras los días con descuentos y promociones? ¿Estás especulando?
¿Porque preferirías pagar una compra en tres cuotas sin interés que al contado? ¿No será porque estas especulando?

Como verán, estos ejemplos y otros de la vida cotidiana, tanto aquellos que tienen una vinculación económica como los que no están atados a ella, tienen en común la presencia de la especulación. A partir de los ejemplos dados, podríamos inferir que si la especulación está presente en muchas de las actividades humanas y los hechos económicos solo pueden ser realizados por seres humanos (el mundo animal no tiene conciencia del dinero) entonces es natural que la especulación se de en los mercados financieros con el mismo principio básico de sacar una ventaja sobre una situación dada.

Si se convalida la idea de que la especulación es una actividad muy vinculada al ser humano, la pregunta correcta debería ser si determinado acto o acción especulativa es moral o inmoral, ética o no ética y no si el acto o acción especulativa es bueno o malo.

Algunos autores, tienen una visión diferente y distinguen entre dos tipos de actividad económica: la inversión y la especulación2. Para esos autores el concepto de “especulación” implica la asunción de grandes riesgos con el único propósito de obtener altos retornos en un lapso limitado de tiempo. En muchos casos se mira despectivamente a los que tienen ese perfil. En contraposición al especulador, definen a los inversores como aquellos que colocan sus ahorros en actividades “productivas”.

Sin embargo, es sorprendente que hoy en día se haga este tipo de clasificación, pues en la práctica es difícil, sino imposible, distinguir entre inversores y especuladores. Y esta imposibilidad práctica se puede vislumbrar muy claramente dentro del mercado inmobiliario. Veamos algunos casos.

Tomemos el caso de un determinado agente económico que adquiere un terreno en el que se puede desarrollar un proyecto de vivienda multifamiliar. Luego de un tiempo de tenerlo en su poder, decide enajenarlo en el mismo estado en que lo compró, pues se da cuenta que las circunstancias económicas han producido una revalorización importante de la tierra urbana. En este caso ¿sería razonable llamarlo especulador? ¿No podrá existir acaso un nuevo comprador que haga el desarrollo de una manera más productiva? ¿No ha existido de parte del primero un valor agregado por el hecho de haber tenido la visión de comprar algo que otro podría desarrollar mejor en el futuro?

La sucesiva enajenación del inmueble está permitiendo, en definitiva, que pueda ser utilizado en la forma más productiva posible y no nos olvidemos que quien compra el terreno al antiguo dueño también está haciendo una acción especulativa ya que al desarrollar ese terreno y convertirlo en un edificio espera sacar un beneficio de esa operación, especula que pagando el terreno, pagando los costos de obra, los honorarios y los impuestos y vendiendo cada unidad funcional al precio de mercado sacara un beneficio adicional, o sea, hará realidad la captura de esa ventaja corriendo el riesgo de que si los precios de las unidades funcionales fueran más bajos que los estimados o aumentaran los costos de obra o los impuestos podría incurrir en una baja de los beneficios esperados que llegado el caso se podrían convertir en beneficios negativos. En este sentido, podemos decir que los “especuladores”, más allá del trato despectivo que puedan darle algunos autores, ayudan a hacer más transparente el mercado y a encontrar el verdadero precio de los inmuebles.

Sin la actividad de estos actores de mercado, las transacciones inmobiliarias se concretarían más lentamente y llegar a valores de mercado de los inmuebles que sean verdaderamente representativas de la riqueza implícita que hay en ese bien. Por estos motivos nos ha parecido más adecuado reemplazar la denominación “especuladores” por la de “inversores de revalorización”3, ya que su core business o razón de ser de los negocios que encaran es lograr ganancias de capital como consecuencia de comprar un inmueble a precios favorables y revenderlos a un precio mayor.

Una de las razones que permitió la recuperación del mercado inmobiliario en la post devaluación argentina de 2002 fue la activa participación de estos “inversores de revalorización”, que supieron detectar inmuebles (particularmente este fenómeno se dio en el segmento de los terrenos urbanos) que se ofrecían en el mercado a precios convenientes y que tenían un gran potencial, por lo que pudieron colocarse en poco tiempo a mayores precios.

Esta activa participación permitió darle liquidez y mayor volumen al mercado de inmuebles en un momento de paralización total, lo que despertó el interés de otros inversores que históricamente no habían participado del sector. Este incremento de la demanda trajo aumentos de precios y logró ponerse así en marcha un círculo virtuoso que generó inversión, fuentes de empleo y rentabilidad para quienes pusieron su dinero en el sector.

En síntesis, lejos de ser mala palabra, la actividad especulativa ayuda a que se llegue a precios más precisos. Podríamos hacernos una imagen más adecuada de estos actores concibiéndolos como personajes en los que el resto de la sociedad terceriza la gestión del riesgo. De esta manera, compradores, vendedores, consumidores y otros actores se benefician por el mejoramiento de uno de los datos más relevantes para las transacciones del mercado inmobiliario como lo es el precio de los inmuebles y de todos los activos de una economía.

Por otro lado, y para terminar definitivamente con ciertas mistificaciones, es justo señalar que, a largo plazo, los “especuladores” obtienen tasas de retorno (ajustadas por riesgo) similares a las de otros inversores en el mercado inmobiliario y por lo tanto no es tan cierto que se beneficien de rentabilidades desmedidas; en todo caso están siendo compensados adecuadamente por los riesgos que asumen. Por esta razón es justo dejar de mirar despectivamente a estos actores, que hacen su aporte a la motorización del mercado.

LIC. MARIO GÓMEZ / EN VOCES DE ESPECIALISTAS / EL 23 OCTUBRE, 2015 A LAS 14:00 /

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